Taxas de financiamento imobiliário aumentando? Novo Cenário para o crédito Imobiliário?

O mercado imobiliário tem como seu principal alicerce o crédito. Portanto tanto se usa o jargão que “o crédito imobiliário é a mola propulsora do mercado imobiliário”. Nada tão verdadeiro e tão fácil de comprovar.

Tivemos o ano de 2021 como o melhor ano para o crédito imobiliário da história. O ano de 2022 se encerrou a pouco tempo e se notabilizou como o segundo melhor ano da história. No ano de 2021 os financiamentos imobiliários (aquisição e construção) somaram R$ 205,4 bilhões e em 2022 foram 179,2 bilhões, dados da ABECIP – Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança. 

Iniciamos o ano de 2023 com a expectativa de que teremos uma forte demanda de crédito imobiliário e que o mercado imobiliário terá mais um ano forte, porém não tão robusto quanto 2021 e 2022. A expectativa para 2023 é que se notabilize como o terceiro melhor ano para o crédito imobiliário da história.

A expectativa era de que pelo menos no primeiro trimestre de 2023 não houvesse aumento da Selic (hoje em 13,75% a.a. e se mantém neste patamar desde 03/08/2022) nem aumento no patamar dos juros do crédito imobiliário. Mais dia 13/02/2023, apesar da taxa Selic não ter sido elevada em reunião do Copom de janeiro/2023, um grande banco privado aumentou suas taxas de crédito imobiliário. O que houve? O que vem pela frente? Mudança no cenário do crédito imobiliário?

Nos parece que tal aumento possa ser seguido por outras instituições financeiras nas próximas semanas ou próximos dias. Buscamos ouvir também outros especialistas do mercado de crédito imobiliário e a grande maioria compartilha da minha impressão.

Então por que houve este aumento? Em nosso entendimento este aumento ocorreu por um grupo de fatores isolados. Um deles é o aumento da inadimplência, outro é o efeito de provisões que precisaram ser reanalisadas para cobrir grandes valores emprestados a empresas de varejo que estão sendo focos de diversas reportagens nas diversas mídias. Obviamente o Governo e o Banco Central estarem no noticiário como rivais políticos não ajuda em nada e torcemos para que este ponto seja rapidamente equalizado pois basta encerrar as críticas políticas e se falar tecnicamente mesmo sem se concordar ou não com a manutenção da taxa. Deixando bem claro que torcemos para a redução da Selic tão logo seja possível.

Analisando friamente os pontos acima vemos que para combater a inadimplência haverá uma maior seletividade no crédito. Este ponto é muito importante e discorremos mais tarde pois tanto pessoas físicas quanto jurídicas que não tiverem momentaneamente um perfil mais desejado pelos bancos precisarão de crédito e esse tema é importante para a vitalidade da economia.

Podemos verificar que a projeção de crédito para 2023 foi de expansão de 8,30%. E para 2022 a projeção de expansão do Banco Central foi de 15,10%, tal fato por si só já indica uma desaceleração no crédito.

Recomendamos que quem necessita ou deseja fazer um financiamento imobiliário agilize sua ação para não ser surpreendido com possíveis elevações da taxa de juros.

Por outro lado, vemos a forte e invencível indústria da construção civil vigilante mais confiante que o ano de 2023 será bom. Lançamentos sendo ofertados ao mercado, entregas de empreendimentos acontecendo, compradores buscando o financiamento imobiliário para concretizar suas conquistas seja do primeiro imóvel ou de up grades.

Teremos nichos sendo mais explorados do que outros mais isso é perfeitamente normal numa economia de mercado. Mais a demanda por compra de imóvel está alta e tende a crescer durante o ano de 2023. 

Para dar conta da demanda por compra de imóveis tanto novos ou quanto usados temos bastante oferta de crédito imobiliário e muitos mais players ofertando. Estes players são bancos e fintechs que cada vez mais se especializam em nichos para ofertar produtos específicos e ajudar na dinâmica do setor.

Nunca tivemos tanta diversidade de players ofertando crédito imobiliário quanto opções de produtos. Hoje é plenamente possível, por exemplo, financiar um lote urbano em até 90% do valor do imóvel. Pessoas físicas e jurídicas (inclusive empresas patrimoniais) podem financiar imóveis residenciais, comerciais e terrenos. 

Podem ser objetos de financiamento imobiliário apartamentos, casas, salas comerciais, lojas, terrenos, construção da casa em terreno próprio, e até galpões. Os financiamentos tem prazos de pagamento variáveis podendo chegar até 420 meses em determinadas situações.

Um tema importante é que com a maior seletividade de crédito algumas pessoas físicas e jurídicas terão mais dificuldade em contratar crédito imobiliário mais hoje temos opções que se mostram acessíveis a tais públicos sendo inclusivas e disruptivas nas análises de crédito focando também na qualidade e liquidez do imóvel e na avaliação do foco na utilização do recurso.

Outro ponto importante é o momento para buscar o crédito. Sempre aconselhamos os nossos clientes a buscarem o crédito antes de fechar a aquisição e assim saber a sua capacidade de crédito e quanto teria disponível para entrada, ficará mais fácil e terá ganhos na negociação e evitará multas e desperdícios numa ruptura da compra. Caso tenha comprado na planta ou na fase de construção recomendamos buscar crédito num momento próximo da obtenção do habite-se do empreendimento.

Outro ponto a considerar é buscar o crédito sozinho ou contar com uma assessoria. Independentemente de escolher ou não a ACT Assessoria para te servir neste momento, recomendamos ter sim no processo uma assessoria pois a mesma buscará dentre todas as opções do mercado as melhores para você e o ajudará desde a escolha, aprovação do crédito e acompanhará até a emissão do contrato. Este processo todo na ACT Assessoria não tem nenhum custo para o cliente. Outra recomendação é que analise com atenção quem te oferece apenas uma opção ou poucas opções pois o segredo é escolher as melhores dentre todas as opções do mercado. Também busque informações sobre a assessoria. Este trabalho de intermediação de crédito requer certificações específicas que são exigidas do banco central além de ser necessário contar com empresas e profissionais de notória especialização e confiabilidade no mercado. Lembre-se que informações preciosas são tratadas na aprovação do crédito e estar com empresas e profissionais reconhecidamente éticos é fundamental. 

A modalidade de home equity, ou seja, o crédito com garantia de imóvel deve crescer em 2023 seja para o equacionamento de dívidas mais caras como para fomentar projetos e sonhos. A tendência de crescimento para utilização do home equity em pequenas e médias empresas é enorme. E contamos hoje com produtos focados neste grupo que na concretização do crédito não movimenta apenas o mercado de crédito imobiliário mais sim o da economia como um todo pois gera empregos diretos e indiretos, compra insumos, etc.

É possível captar na modalidade até 60% do valor do imóvel (limite legal). Com o prazo para pagamento extenso, ou seja, 120 meses por exemplo e é possível ter opções com prazos ainda maiores, as prestações cabem no orçamento.

Para a modalidade de home equity é possível que os tomadores sejam pessoas físicas e jurídicas e também um mix entre ambas. Os imóveis também podem estar em nome de terceiros.

Uma assessoria vai te ajudar a buscar as melhores opções disponíveis no mercado e também analisar conjuntamente se essa é a melhor forma para sua captação de funding.

Nós da ACT Assessoria estamos confiantes e esperamos um bom ano de 2023 e para ajudar estamos atentos ao mercado e sempre buscando as melhores opções para nossos clientes e trazendo produtos variados e que incluam o maior números de pessoas e empresas no mercado de crédito imobiliário.

Vamos torcer para que o Governo Federal e o Banco Central adotem as medidas necessárias e fomentem o mercado de crédito imobiliário e a indústria da Construção Civil.

Antonio Carlos Oliveira é matemático com pós-graduação em Gestão de Empresas pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, Diretor executivo da ACT Assessoria, conceituado especialista em crédito imobiliário, palestrante e colunista de crédito imobiliário.

A ACT Assessoria é a maior geradora de crédito imobiliário do Nordeste e a assessoria mais completa em opções de financiamento imobiliário e home equity do Brasil. A ACT também atua com captação de funding para incorporadoras e loteadoras.

Artigo por Antonio Carlos Oliveira – especialista em crédito imobiliário